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合阳县人民政府办公室关于印发合阳县妥善解决不动产登记有关问题实施意见的通知
索引号: 016032410-30/2021-1221005 公开目录: 合政办发 发布日期: 2021年12月21日
主题词: 发布机构: 政府办 文    号:
有效性: 有效 公开时限: 长期公开
 

合政办发〔2021〕112号

各镇人民政府、城关街道办事处,县政府有关工作部门:

《合阳县妥善解决不动产登记有关问题实施意见》已经县政府2021年第十三次常务会审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

合阳县人民政府办公室

2021年11月15日

合阳县妥善解决不动产登记有关问题实施意见

为妥善解决我县不动产登记历史遗留有关问题,规范实施不动产登记,提高登记质量和效率,根据《民法典》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)的相关文件规定,就做好当前不动产登记工作,结合我县实际,制定如下意见:

一、处理原则

(一)坚持“尊重历史、稳定连续、方便群众”的原则。已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际,结合我县发展稳定大局,优先保护广大群众的不动产权益,分类制定解决方案,客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。

(二)坚持依法依规、提高效率的原则。各相关部门在解决历史遗留问题的过程中,要妥善处理,密切配合,细化工作方案,简化办事程序,提高工作效率。

(三)坚持依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行,充分表达当事人申请的意愿,当事人是否申请登记以及何时申请登记,应由其自行决定。

(四)坚持证缴分离、民生优先的原则。开发建设单位欠缴土地出让价款或税费的,报经县人民政府同意,按照“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续,防止国有资产流失。

二、适用范围

2016年12月31日前合阳县范围内国有建设用地上,未办理土地首次登记或房屋首次登记;已办理房屋所有权证但未完善用地手续的作为历史遗留问题处理。对存在权属争议、重大安全隐患、严重影响规划实施,被列为征收或拆除对象的房屋以及小产权房,不属于本次遗留问题处理范围。

三、分类处理历史遗留问题意见

(一)开发建设主体灭失的问题

因开发企业或有关单位灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的,经县不动产登记局公告无异议的,可以由县政府指定的机构或组织代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的,首次登记与转移登记可一并办理,并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记,开发企业或有关单位已经灭失的,经县不动产登记局公告无异议后,购房人可单方申请办理转移登记。

(二)用地手续不完善的问题

1.由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按划拨方式补办用地手续。对于其他建设项目,可以按照实际情况,分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。

2.已办理房屋所有权证,但未完善用地手续的,经县不动产登记局公告权属清晰无争议的,报经县政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。

3.建筑物超出批准宗地界址线建设的情形。

(1)超占的处理

①因测量误差引起的界址线平移、宗地图形变形,但宗地面积误差在3%以内的,由自然资源局直接办理登记;超出面积3%-5%的,根据实际超占面积,按原出让合同补交土地出让金后进行登记。

②因规划调整导致宗地发生变化,但宗地面积误差在3%以内的,由自然资源局直接办理登记;超出面积3%-5%的,根据实际超占面积,按原出让合同补交土地出让金后进行登记。

③因分批次供地造成单宗面积超占的,按照批次供地总面积计算,总面积超占在3%以内的,由自然资源局直接办理登记;超出面积3%-5%的,根据实际超占面积,按原出让合同补交土地出让金后进行登记。

④针对已建成小区,原开发企业注销或倒闭,并且未在我县境内再从事经营活动的,超出面积在3%以内的直接登记,超出面积3%-5%的,根据实际情况由自然资源局上报县政府研究。

(2)补交原则

按照“少不退,多要补”的原则,对于超占的补交出让金,少占的不退还出让金原则进行办理。

(3)土地用途、使用年限

超占面积土地用途、土地使用年限按照原出让合同执行。

(4)批准权限

超占面积为城市存量建设用地的,面积在3%-5%的,由自然资源部门直接批准;5%以上的,由自然资源局上报县政府批准。

4.多个权利人合宗建设房屋,且房屋建设已经规划批准的,对于出让国有土地合宗后不调整土地出让价款的,经依法申请,并经权籍调查,可将多宗土地合为一宗(共用宗),按照共用使用权办理不动产登记。

(三)未通过建设工程规划核实的问题

对于按规定能够补办规划验收等手续的,应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记,对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的,在符合国土空间规划的前提下,报经县政府同意后,县自然资源局按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的或经整改以后符合规划的,县自然资源局可以对符合规划的部分先行核实,并出具规划核实意见。

(四)未通过竣工验收备案的问题

1.按规定能够补办竣工验收手续的,县住建局依法依规补办项目竣工验收手续后办理不动产登记。

2.对确因建成时间较早等原因,不具备补办竣工验收手续的,县政府督促开发建设单位,委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对项目进行检测鉴定,在房屋质量安全合格的前提下,县住建局出具认定意见后办理不动产登记。

(五)欠缴土地出让价款和相关税费的问题

房屋已销售且已入住的住宅项目,开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费的,报经县政府同意,按照“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记。

房屋尚未入住的住宅项目,开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的,以及划拨土地上自建房擅自对外出售,未补缴土地出让价款的,应当依法缴纳所欠土地出让价款和税费后,方可办理不动产登记。

(六)关于原分散登记的房屋、土地信息不一致,项目跨宗地建设问题

分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途;因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经核实,权属关系变动清晰且无争议的,可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围,无调整宗地需求的,可按照所在宗地分别办理不动产登记;有调整宗地需求的,经县自然资源局进行宗地边界调整或宗地合并、分割后,办理不动产登记。

(七)划拨土地上单位集资合作建房、公有住房和经济适用住房有关问题

单位集资合作建房,是单位组织职工向单位缴纳资金,由单位以自己的名义,在自有土地上筹建房屋,房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策,按成本价销售给职工的房屋。

公有住房,是国家以及国家企业事业单位投资建造销售的住宅,在住宅没有销售之前,住宅的产权占有权、使用权、处分权都是归国家所有。

经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

单位集资合作建房、公有住房和经济适用住房上市交易由个人统一缴纳税务局征管系统存量房评估价格1%的出让金。土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算,其土地性质变更为出让。

(八)土地使用权类型为企事业单位划拨用地,由开发企业开发,房屋已登记发证,且房屋类型为商品房的问题

房屋上市交易由个人统一缴纳税务局征管系统存量房评估价格1%的出让金,土地使用年限起始期为该宗地内第一套房屋上市交易之日起计算,其土地性质变更为出让。

以上不动产登记涉及测量费、评估费按相关文件执行。

四、加大失信惩戒和税费追缴力度

(一)开发建设单位不主动申请办理不动产登记、逾期未足额缴清相关税费、不积极配合处理遗留问题的,相关部门要按照规定将开发建设单位及其关联企业,以及企业法定代表人、企业主要投资人等列入“黑名单”实施惩戒。列入“黑名单”的企业和人员,各有关部门可依法依规不予办理项目审批、验收、证照年检等相关手续,不得允许参与土地竞买,不予办理商品房预售、房屋交易等手续。

(二)已列入“黑名单”的开发建设单位及相关人员,在补办相关手续、缴清相关税费、办理不动产登记后,相关部门依程序及时解除“黑名单”。

(三)对于开发企业欠缴税费的,县政府组织相关职能部门采取有关限制措施予以追缴。追缴未果,由职能部门按有关规定处理,或依法按程序申请人民法院对其强制执行,对涉嫌违法犯罪的,依法追究法律责任。

(四)遗留问题处置中,发现开发建设单位提供虚假、变造资料骗取批准的,或以虚假、变造的资料办理不动产登记的,依法追究相关人员的法律责任。

五、保障措施

(一)成立机构。成立县不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组,分管自然资源工作的副县长任组长,县自然资源局局长任副组长、县检察院、县人民法院、县住建局(县建工站、县质监站、县住房保障中心、县房管所)、县财政局、县税务局、县发展和改革局、县市场监督管理局、县行政审批局、县司法局、县融媒体中心、县消防救援大队主要负责同志为成员,领导小组下设办公室,办公室设在县自然资源局,县不动产登记局局长任办公室主任。对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜,由领导小组按“一事一议”原则研究确定。

(二)优化服务。县自然资源局(不动产登记局)要加大不动产登记政策宣传,设立房产交易、不动产登记“绿色通道”,规范程序,提高效率,积极做好服务。县自然资源局(不动产登记局)、县住建局和税务局要制定本《意见》出台后办证业务激增应对预案,确保登记工作有序、方便、快捷。相关部门要按照各自职责,依法履职,优化服务,合理制定内部工作流程,确保工作有序衔接。

(三)加强协同。坚持部门协同共同发力,在县政府的统一领导下,县自然资源局(不动产登记局)、县住建局和税务局等部门要树立“一盘棋”思想,勤沟通、多联系,及时召开联席会议,协同作战、共同发力,实现各部门的无缝对接,确保不动产登记工作的顺利开展。

       
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