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合阳县人民政府关于印发《合阳县公共租赁住房资产管理实施细则》的通知
发布日期:2015年04月22日
各镇人民政府,城关街道办事处,县人民政府各有关工作部门、直属机构:

《合阳县公共租赁住房资产管理实施细则<试行>》已经2015年县政府第4次常务会议研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

合阳县人民政府

2015年4月22日

合阳县公共租赁住房资产管理实施细则(试行)

一、总则

为规范和加强公共租赁住房资产的管理与使用,维护住房资产的安全完整,充分发挥住房资产使用效益,确保住房资产保值增值,根据《财政部事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部令36号)、《住房和城乡建设部财政部国家发展和改革委员会关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保〔2013〕178号)、《陕西省人民政府关于陕西省保障性住房管理办法(试行)的通知》(陕政发〔2011〕42号)、《陕西省租赁型保障房资产管理办法》(陕建发〔2014〕415号)等文件精神,结合实际,制定本实施细则。

(一)本细则所称公共租赁住房是指政府向城镇中等以下收入住房困难家庭提供的具有保障性质的廉租住房、公共租赁住房,即两房并轨后的公共租赁住房。

(二)公共租赁住房资产指中、省、市、县投资以及企事业单位通过拨付、划转、提取等渠道筹集资金和税费减免等政策参与公共租赁住房建设形成的资产。

(三)公共租赁住房资产使用管理遵循“保障总量控制,实施属地保障,政府分级监管,单位管理使用”的原则。

(四)公共租赁住房资产总量以项目竣工决算货币投资总额核定,投资(补助)份额按中省和企业共同投资比例划分。

(五)政府投资建设的公共租赁住房为国有资产,产权属政府所有。政府与企业共同建设的公共租赁住房为国家和企业共同所有,应按投资比例明晰产权关系、进行确权登记。房屋出售后亦应按承购人出资的份额重新确认共有产权。

二、管理职责

(六)财政局是公共租赁住房国有资产管理的综合部门,负责会同住建局制定公共租赁住房资产管理政策,负责对公共租赁住房国有资产监督管理,负责对公共租赁住房国有资产收益的财务监督管理。

(七)住建局是公共租赁住房资产使用管理部门,负责制定全县公共租赁住房的发展建设规划,负责全县公共租赁住房日常使用管理,制定公共租赁住房处置方案,与财政、审计、国土、经发、物价、税务、国资等有关部门和单位按其职责监督和指导公共租赁住房资产使用管理工作。

(八)县保障性住房管理中心受住建局委托,负责公共租赁住房资产的具体使用管理工作,负责公共租赁住房的资产核定、确权登记和房源分配、租金收缴、租赁补贴的发放、物业管理等日常工作。

三、资产核定

(九)公共租赁住房资产总量以项目竣工决算货币投资总额核定,投资(补助)份额按中省和企业共同投资比例划分。具体工作由省保障性住房管理中心指导,由县住建局、保障性住房管理中心及投资方会同县财政局、审计局共同组织实施。

(十)政府和事业单位投资建设的公共租赁住房为国有资产,产权属政府所有。政府与企业共同投资建设的公共租赁住房为政府和企业共同所有,应按投资比例明晰产权关系、进行确权登记。房屋出售后亦应按承购人出资的份额重新确认共有产权。

四、资产管理

(十一)公共租赁住房的资产由县保障性住房管理中心管理。政府投资建设的公共租赁住房的日常运行、维护管理由保障性住房管理中心负责;共有产权建设的公共租赁住房的日常运行、维护管理由县保障性住房管理中心指导,项目建设单位负责,项目建设单位应建立健全项目基础档案。

(十二)公共租赁住房的产权登记,政府投资建设的公共租赁住房确权登记在县保障性住房管理中心,共有产权形成的项目资产按份额确权在保障性住房管理中心,企业投资形成的资产按份额确权在其单位。由公共租赁住房建设单位向国资局进行资产移交,国资局授权委托进行资产管理。

(十三)公共租赁住房租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入县级国库,纳入县级预算,专项用于公共租赁住房的管理、维修、设施更新、租赁补贴、物业服务补贴、投资补助以及偿还政府拥有产权的租赁住房建设贷款本息等,严格按照规定用途使用。

(十四)县保障性住房管理中心建立公共租赁住房维修资金,维修资金在租金收入中提取,租金收入不足部分列入县级财政预算。公共租赁住房出售后,购房人应依照《住宅专项维修资金管理》的有关规定缴交住宅专项维修资金。

(十五)县财政局足额保证公共租赁住房管理费用,划拨县保障性住房管理中心。

(十六)公共租赁住房资产的使用、租金收缴及使用家庭变动情况纳入保障性住房信息平台数据库。公开公共租赁住房位置、房源数量、户型、面积、使用情况,方便保障对象查询。

(十七)公共租赁住房物业管理推行社会化管理,由县保障性住房管理中心和企事业单位委托或以招标的方式确定物业服务企业,并与其签订《物业服务协议》,由物业服务企业负责日常管理工作。

五、资产使用

(十八)公共租赁住房资产主要用于解决我县中等以下收入住房困难家庭的住房需求和保障性住房建设持续发展。

(十九)公共租赁住房资产不得用于商业性投资、不得对外出借。

(二十)可根据公共租赁住房建设的需要,利用已建成确权的公共租赁住房的房产进行抵押融资,使固定资产通过融资平台转化为公共租赁住房建设资本。公共租赁住房资产用于抵押融资的,由县保障性住房管理中心提出可行性意见,县住建局提请县人民政府同意,按照有关规定办理。

六、资产处置

(二十一)公共租赁住房资产处置方式包括出售、出让、对外捐赠、报废、损失核销等。

(二十二)公共租赁住房资产的处置由保障性住房管理中心组织产权各方协商后提出申请,县住建局、财政局提请县人民政府同意后,由县住建局、财政局共同报省住房和城乡建设厅、省财政厅审批后实施。

(二十三)县保障性住房管理中心根据县住建局、县财政局资产处置事项的批复,办理产权变更和进行账务处理。

(二十四)公共租赁住房处置应遵循公开、公正、公平的原则,严格履行审批手续,未经批准不得擅自处置。

(二十五)公共租赁住房的出售应以租为主,先租后售,承租人可购买部分产权份额。所购房屋参照经济适用房有关政策管理,承租家庭先购买有限产权,取得有限产权满五年后(从有限产权《房屋所有权证》登记之日起计算)可购买完全产权。

(二十六)承租家庭及其家庭成员只能享受一次公共租赁住房购房政策。购买了公共租赁住房有限产权或完全产权的申购人及共同申购人,不得再次申请各类保障性住房。

(二十七)公共租赁住房出售比例控制在全县公共租赁住房房源总套数的40%以内。

(二十八)公共租赁住房出售价格实行政府定价,由县国资局委托有资质评估机构评估估算价;由国土局委托有资质评估机构确认土地价;由住建局出具项目决算价;由县物价局会同县审计局参照国资局、国土局、住建局所提供价格的基础,考虑保障对象的承受因素,按照高于成本价、低于市场价原则,确定出售均价和不同楼层价格。县物价局报县人民政府同意,并向社会公示。

(二十九)公共租赁住房出售成本价的组成:

1.建筑成本价包括当年同期建设公共租赁住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、审批规费;

2.综合成本价包括建筑成本、住宅小区基础设施建设费(含小区非营运性配套公建费)、应补缴的土地出让金及税费优惠、管理费、贷款利息和税金等。

(三十)公共租赁住房出售签订买卖合同。在合同中明确政府产权份额比例、购买完全产权的时限以及购买政府产权份额的价格。

(三十一)公共租赁住房出售后,个人产权未达到60%时,保障对象仍须缴纳政府产权部分的租金。个人产权达到60%时,政府产权份额对应的住房使用权让渡给购房人,不再向购房人收取租金,但购房人须承担全部住房的维修和管理费用。

(三十二)购买公共租赁住房有限产权,应一次性付清相关款项,并继续足额缴付物业服务费和承担除公共部位外的户内维修义务。有限产权的购买款项付讫后,可不再缴纳公共租赁住房租金,购买的有限产权可以依法继承,但不得出让、出租、转借以及擅自改变用途。

(三十三)有限产权申购流程

1.申请:申购人向县保障性住房管理中心提交书面申请及相关的证明资料,填写《公共租赁住房有限产权购买申请审批表》。

申购人需提交的相关证明资料包括:公共租赁住房租赁合同、申购家庭的房屋权属证明、家庭成员的身份证。

2.审核:县保障性住房管理中心负责对申购人提交的资料进行审核,将符合条件的申购人资料移送至领导小组办公室。

3.审批:领导小组办公室对申购人的资料进行复核,对符合条件的申购人,发放《准予购买认定书》。

4.合同签订:依据《准予购买认定书》,县保障性住房管理中心与符合条件的申购人签订《公共租赁住房有限产权购买合同》。

5.购买:申购人将购房款缴入县财政设立的保障性住房资金专户,县财政依据合同,向申购人开具财政部门统一印制的《非税收入一般缴款书》。

6.发证:县保障性住房管理中心申请初始登记后,申购人提交经县住建局备案的购买合同、缴款票据、住宅专项维修资金、契税缴纳凭证、身份证明等资料,由房屋产权登记部门发放《房屋所有权证》。《房屋所有权证》须注明“公共租赁住房有限产权、个人的产权比例以及准予上市交易日期”。公共租赁住房保障家庭内的共同申购人作为共有权人进行登记,在有限产权证的附记栏载明,不另行发证。

(三十四)完全产权申购流程

1.申请:公共租赁住房有限产权人向领导小组办公室提交书面申请及相关的证明资料,填写《公共租赁住房完全产权购买申请审批表》。

申购人需提交的相关证明资料包括:公共租赁住房有限产权购买合同、有限产权《房屋所有权证》、家庭成员身份证复印件等。

2.审批和合同签订:领导小组办公室对符合条件的申购人发放《准予购买认定书》,县保障性住房管理中心据此与申购人签订《公共租赁住房完全产权购买合同》,并报县住建局备案。

3.购买:依据合同,申购人将购房款缴入县财政设立的保障性住房资金专户,县财政向申购人开具财政部门统一印制的《非税收入一般缴款书》。

4、发证:申购人提交经县住建局备案的购买合同、缴款票据、契税缴纳凭证、住宅专项维修资金、有限产权《房屋所有权证》及身份证明等材料,由房屋产权登记部门发放《房屋所有权证》,公共租赁住房保障家庭内的共同申购人可作为共有权人进行登记,并且发放《房屋所有权证》。

(三十五)购房人持公共租赁住房出售合同,按房屋权属登记的相关规定办理房屋产权登记手续。

(三十六)申购人及共有人亡故,办理所购买公共租赁住房的继承手续时,应携带《房屋所有权证》、书面申请及继承人身份证、继承房产所需的法律文件到县保障性住房管理中心进行审核,审核同意后发给继承人《合阳县公共租赁住房继承审核表》,继承人持审核表和其它手续办理交易过户和权属登记手续。未履行审批流程的,房屋产权登记部门不得办理登记发证手续。

(三十七)公共租赁住房取得完全产权后,可上市交易。原公共租赁住房的保障功能即行消失,其管理、权属登记、交易、税费等均按普通商品住房有关规定执行。公共租赁住房购房人不得再次申请各类保障性住房。

(三十八)公共租赁住房产权的出售收入纳入保障性住房的县财政保障性安居工程专户管理。出售资金实行“收支两条线”管理,专项用于保障性住房持续发展。

七、监督检查

(三十九)县保障性安居工程建设领导小组统筹协调,加强指导,积极推进公共租赁住房资产管理。

(四十)加强公共租赁住房资产管理工作的宣传,为共有产权工作营造良好氛围和舆论环境。通过设立举报电话、信箱等方式畅通信访举报渠道,接受社会各界监督。

(四十一)各有关单位及其工作人员在公共租赁住房资产管理工作中违反相关政策,不履行规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,按照《陕西省保障性住房建设管理违规行为行政责任追究办法》,依法追究单位主要领导和相关责任人的责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(四十二)对弄虚作假,骗取购买共有产权公共租赁住房的,由县住建局追回公共租赁住房,并按有关规定追究相关人员责任。

对购房人将共有产权公共租赁住房出让、出租、转借或用于经营的,查证属实,由县住建局直接收回其所购买的公共租赁住房,退回购房款,不计利息,并取消其住房保障资格。

对擅自更改房屋结构的,由县住建局依照《公共租赁住房管理办法》有关规定,视情节严重程度进行处罚。拒不整改和接受处罚的收回其所购买的公共租赁住房,退回购房款,不计利息,并取消其住房保障资格。

在所购买公共租赁住房内从事违法活动,或连续一年以上未在公共租赁住房内居住的,依照《公共租赁住房管理办法》有关规定,视情节严重程度进行处罚。拒不整改和接受处罚的收回其所购买的公共租赁住房,退回购房款,不计利息,并取消其住房保障资格。

(四十三)财政局要加强对公共租赁住房资产的监督管理,与国资局定期对资产使用情况进行专项检查。

(四十四)审计部门要加强对公共租赁住房资金投向及资产管理情况监督,根据需要适时对资产来源和使用管理情况进行专项审计。保障性住房管理中心主动接受监督,按照财政部门有关规定,定期对公共租赁住房国有资产运行管理情况进行报告。

八、附则

(四十五)本细则未尽事宜按省、市有关规定执行。

(四十六)本细则自2015年4月22日起施行,至2017年4月21日自行废止。

上一条:合阳县人民政府办公室关于印发合阳县公共租赁住房共有产权实施方案的通知
下一条:合阳县保障性安居工程建设领导小组关于开展公共租赁住房申请工作的通知

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